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热点二三线城市土地频流拍“地产新格局”隐现

2019-12-02 20:22:38

自8月初以来,全国各地的土地拍卖市场传出了很多消息。根据诸葛芳向《中国房地产报》记者提供的独家数据,截至9月15日,在一个半月内,11个热门的二三线城市共发生了27起土地拍卖,平均成交率为10%。其中,郑州是流动土地数量最多的城市,有11块流动土地。流失率最高的城市是惠州,高达27.78%;武汉的流失率高达22.22%,仅次于惠州。

“随着融资环境继续收紧,集团对该地区的态度在下半年发生了变化。”针对近期热门城市拍卖现象,一家香港上市房地产公司投资推广部门负责人在接受《中国房地产报》采访时表示:“目前,该公司原则上暂停三、四线城市的土地收购,重点关注热门二线城市的核心区域,并在一线城市看到价格决策。利润率低于10%的网站甚至没有资格讨论。以郑州地块为例,经过成本核算,利润率达不到要求,郑州市场销售在过去两年相对低迷。”

一家投资推广公司的负责人也接到了暂停征地的通知,该公司曾因在西南地区的激进工作而闻名。与年初“一日三市”的节奏相比,自8月份以来,除了几个二线城市的旧改造项目外,三线、四线城市都没有涉足其中。“原计划征用土地,但现在土地市场变得越来越冷,该集团不愿意再向项目公司划拨任何资金来扩大土地。现在,土地市场的形势将在下半年继续降温。此时,土地市场不敢占据高位。”

补给仓库和重地成为“重灾区”

在这个寒流中,曾经被许多住宅企业视为补充仓库的热点的二线城市,已经成为汛期受灾最严重的地区。

诸葛昭发布的数据显示,8月份热门二线城市的流失率环比上升1.98%。以武汉为例。今年4月,许多名牌住宅企业涌入武汉,甚至被两次出售的“准地王”也被两大住宅企业抢走。仅4月23日和4月25日,武汉通过土地拍卖就获得310亿元,超过2019年第一季度。然而,进入8月份后,武汉只完成了两次土地交易,平均地价为0,共10.89亿元。9月3日,武汉挂牌出让5块总面积27.35万平方米、总起拍价48.95亿元的地块。结果,当天有两次土地拍卖失败,剩下的三次赢得了26亿元,仅为预期收入的一半。同样的场景也在浙江衢州、天津、成都、惠州和南京上演。

在寒潮下,热门的二线城市也注定会跌入谷底。9月10日,杭州共出售了11块土地。在6块涉及房屋的地块中,只有余杭区北部良渚的商住地块达到最高价格,并实现了自给自足。其余5块涉及房屋的地块只有少量溢价。在5块商业用地中,有3块以底价出售。同一天,武汉武昌滨江商务区挂牌出售两块地皮,总起拍价为116亿元,最终被华夏幸福以底价拿下。9月17日,长沙市大王山区北部的一处双限地块以22.88亿元的底价售出。

“钱是紧的,当然,采取更加谨慎的态度。上月,发展贷款也开始收紧。此前,信托和海外债券也受到限制。现在,开发商获得资金受到了限制。如果他们想得到土地,他们只能从销售方套现,以加快销售进度。然而,目前,销售端可能会在短期内继续降温。一个月前,在确认“房地产不会被用作短期经济刺激”后,发布了“抵押贷款利率不会下降”的消息。杭州当地房地产投资部门的一名经理在接受记者采访时说。

“现在这种情况下,我们剧组的延伸部压力更大。过去,在很容易筹集资金的时候,资金的协调是在获得土地之前进行的。开发商在整个过程中基本上不需要考虑筹资,除了人和品牌。现在你必须自己拿走这块土地,对你花的每一分钱都要三思而后行。”上述投资部经理表示,一个城市是否能够获得土地,并不是根据其城市水平或销售数据来判断的,而是根据城市的需求来判断的。“惠州市场主要是投机性需求,本地消费能力太弱。它主要由深圳的购买力支撑。在这个城市,名牌住宅企业在进入市场低迷时会更加谨慎。至于武汉、杭州等热门二线城市,这些城市大多数住宅企业放弃征地的唯一原因是他们无法弥补自己的账户。”

中国指数研究院常务副院长黄宇在接受记者采访时表示,当前热门城市土地拍卖现象有三个原因。首先,房地产公司在征地时更加谨慎。由于融资紧缩和债务偿还高峰的到来,住房公司对高价格和高溢价地块以及城市化总体速度较高的城市和地块更加谨慎。第二,地块的招标条件很多,既挑战企业的盈利能力,也挑战资本弱化,使得招标更加困难。第三,部分由于政策调整,“印度之春”的土地供应将于2019年3月增加,后期将在严格的政策控制下调整土地供应速度。

大型住宅企业广泛分布于小型住宅企业深耕地区

在炎热城市土地频繁变冷的背后,住宅企业的土地储备结构和布局也在悄然变化。从巡逻的土地数量来看,贵州是2019年上半年巡逻土地数量最多的省份,共有811处土地被巡逻。从移动拍卖土地面积来看,2019年上半年河南移动拍卖土地面积最大,达到2190万平方米。北京和上海拍卖的地块数量最少。淡出三线、四线城市,回归一线、二线城市。城市圈的布局正成为大型住宅企业的首选。

与大型住宅企业相比,中小型住宅企业更倾向于深入该地区。成立于2014年的深圳山呼海房地产开发集团品牌管理中心执行总经理刘华利在接受记者采访时表示:“我们的经营方式不同于大型住宅企业,更喜欢布局在三四线城市。这些地方恰好是大型住宅企业布局中的空白点。在这些城市,通过公开招标获得土地比从二级市场获得土地更具成本效益,因为地方政府将给予企业很多政策支持和优惠措施,企业需要做的是做好产品定位和设计工作。”关于三线、四线城市的购买力和人口结构,她说:“我们选择在这些城市落户的原因是这些城市有很多农民工,他们的很多孩子将来会回到他们原来注册的城市学习。我们的产品都是从学区资源中进口的,能够满足这些需求。”

“下半年中小住房企业布局有两个建议:一是重点关注深层次城市,特别是核心城市和总部;第二,扩大与当地或品牌住宅企业的合作,开展合作开发经营;第三,控制征地总量,避免高风险地块。”黄宇认为,下半年房地产企业仍将牢牢掌握土地。从拥有土地的城市来看,住房企业更倾向于一线和二线城市,但一线城市的土地供应规模有限。与此同时,政策受到严格监管,企业持有土地的理由更具战略性。一些三线、四线城市受到市场空间透支和政策红利回归的影响,市场交易规模缩小,但长三角、珠三角等城市群的三线、四线城市仍有良好支撑。

观点

下半年土地市场的整体降温很难逆转。

根据国家统计局发布的最新8月份房地产开发投资数据,由于融资政策收紧,总体形势保持稳定,并呈下降趋势。安居克房地产研究所首席分析师张博表示,在住宅企业融资的持续压力下,投资降温的分工仍在继续,东部和东北部的投资降温明显,这也表明不同地区住宅企业投资策略的调整正在加快。

中国房地产新闻:你如何看待最近一些热门城市的土地流转和底价交易?

张博:今年下半年的土地市场不容乐观。8月份土地市场降温趋势保持不变,房地产开发企业购买土地1.2236亿平方米,同比下降25.6%。值得注意的是,购买面积和购买金额的下降幅度都比1-7月份低3.8%和5.6个百分点。一些大型品牌住宅企业已于8月份报告暂停或推迟征地。预计下半年土地市场整体降温趋势不会改变。土地交易面积同比下降30%是主要趋势。

中国房地产新闻:房地产企业占有土地的趋势趋于保守。它是否反映了当前房地产企业的融资环境?

张博:从住房企业融资的总体背景来看,住房企业方面加强严格监管的情况保持不变,信托、海外债务、资产支持型证券和发展贷款都保持严格。8月30日,中国保监会还发布了关于对部分地方中小银行进行现场检查的通知,批评中小银行非法为房地产项目提供融资。因此,不仅下半年负债率过高的住房企业风险会大幅增加,而且目前对住房企业融资的监管也不是“一刀切”。对负债率过高、规模过大和“激进”的住房企业融资监管将重点加强,这类住房企业的资本安全尤为重要。

中国房地产新闻:一些品牌房地产公司最近也在加大营销力度。九月份的销售情况有所改善吗?

张博:虽然传统的销售旺季“金九”已经到来,但市场分化仍在继续,销售不均衡。在主要政策的影响下,包括深圳和上海周边港口在内的热门城市和地区的房地产市场热度有所上升,但一些三线和四线城市甚至二线城市已经开始降温。此外,区域房地产政策也会给该地区的市场带来有限的波动,但下半年房地产市场反弹的可能性仍然很小,稳定将是市场的主旋律。区域差异不仅反映了住房企业交付区域的变化,也表明购房者的信心在不同区域存在差异。预计这种分化趋势将在下半年继续。

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